Blog

Vážení,

vzhledem k blížícímu se termínu pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob elektronickou formou (podání do 2. 5. 2023) možná právě nyní řešíte, zdali příjem, který jste v roce 2022 obdržel / -a není od daně osvobozen. V příspěvku Vám přinášíme přehled nejčastějších případů osvobození od daně z příjmů fyzických osob, v této části jsme se zaměřili na příjem z prodeje nemovitých věcí (neuvažujeme takové, které byly zahrnuty do obchodního majetku).

Úvodem bychom rádi poukázali na skutečnost, že osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč je třeba oznámit na FÚ, na toto téma naleznete příspěvek na našem blogu z minulého měsíce. Povinnost podat oznámení se však nevztahuje na případy prodeje nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí.

1. Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky (s bydlištěm)

Příjem z prodeje rodinného domu (a souvisejícího pozemku) nebo bytové jednotky (takové, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru) je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, pokud jste v něm měl / -a bydliště minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem.

Př. 1 Pan Novák koupil v roce 2005 byt a po celou dobu v něm bydlel; v roce 2022 získal příjem z prodeje bytu – pan Novák není povinen příjem z prodeje bytu uvádět do daňového přiznání za rok 2022, jelikož příjem je osvobozen od daně. Pan Novák není povinen osvobozený příjem oznámit správci daně.

Při nesplnění časového testu pro bydliště (2 roky před prodejem), je příjem z prodeje osvobozen v případě, kdy jsou prostředky použity na získání vlastní bytové potřeby (např. na výstavbu / koupi rodinného či bytového domu / bytové jednotky). Taková skutečnost se musí oznámit na finanční úřad (do termínu pro podání přiznání) a získané prostředky je nutné použít na vlastní bytovou potřebu do konce následujícího roku po roce, kdy byly prostředky získány.

Pokud k použití prostředků na vlastní bytovou potřebu nakonec nedojde, podmínky pro osvobození nejsou splněny a příjem je nutné zahrnout do daňového přiznání jako tzv. ostatní příjem dle §10 zákona o daních z příjmů. Proti příjmu je možné uplatnit výdaj v podobě nabývací ceny nemovité věci (příp. lze takovou cenu zvýšit o výdaje na technické zhodnocení, opravy nebo údržbu).

Př. 2 Pan Novák koupil v srpnu 2021 byt, ve kterém bydlel; následně jej v roce 2022 prodal a obdržel související příjem; pan Novák již v únoru 2023 podal oznámení na FÚ. V dubnu 2023 pan Novák koupil rodinný dům z prostředků, které získal z prodeje bytu. Pan Novák splnil veškeré podmínky pro osvobození, osvobozený příjem nemusí oznámit na FÚ.

2. Příjem z prodeje nemovitých věcí (ostatní případy)

Pokud není splněna podmínka bydliště pro osvobození příjmu z prodeje rodinného domu / bytové jednotky (viz předchozí část), příp. ani použití prostředků na vlastní bytovou potřebu (bydliště po dobu kratší než 2 roky), je možné příjem osvobodit na základě časového testu vlastnictví.

Časový test vlastnictví je pak stěžejní i pro osvobození příjmů z prodeje ostatních nemovitých věcí, tj. jiných než rodinný dům a bytová jednotka (existence bydliště zde nehraje roli).

• pořízení nemovité věci do 31. 12. 2020

Pokud jste nemovitou věc (např. bytový dům, nebytová jednotka, pozemek atd.) pořídil / -a do 31.  12.  2020, pak je příjem z prodeje osvobozen v případě, kdy doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 5 let.

V případě nesplnění časového testu nelze příjem osvobodit, tj. je nutné jej zahrnout do daňového přiznání jako tzv. ostatní příjem dle §10 zákona o daních z příjmů. Při nesplnění časového testu zde neplatí podmíněné osvobození, tj. možnost osvobodit z titulu použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Př. 3 Pan Novák v roce 2012 koupil bytový dům, v roce 2021 se rozhodl jej prodat, což se mu podařilo až v roce 2022, kdy získal příjem z jeho prodeje. Pan Novák není povinen příjem z prodeje bytového domu uvádět do daňového přiznání za rok 2022, jelikož příjem je osvobozen od daně. Pan Novák není ani povinen osvobozený příjem oznámit správci daně.

• pořízení nemovité věci po 1. 1. 2021

Pokud jste nemovitou věc (např. bytový dům, nebytová jednotka, pozemek atd.) pořídil / -a po 1.  1.  2021, pak je příjem z prodeje osvobozen v případě, kdy doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let.

Pokud by časový test nebyl splněn, osvobozuje se příjem, který bude použit pro vlastní bytovou potřebu (viz výše) při dodržení všech podmínek (oznámení na FÚ, termín pro použití získaných prostředků), u nemovitých věcí pořízených po 1. 1. 2021 je možné aplikovat podmíněné osvobození, tj. možnost osvobodit z titulu získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Př. 4 Pan Novák v květnu 2021 koupil pozemek, v dubnu 2022 jej prodal a následující měsíc obdržel finanční prostředky. Pan Novák se rozhodl, že za získané prostředky pořídí rodinný dům, tuto skutečnost tak oznámil na FÚ již v březnu 2023 (pan Novák nemá datovou schránku, ani vlastního daňového poradce), splnil tak první podmínku pro možné osvobození. V dubnu 2023 pan Novák pořídil rodinný dům s tím, že získané prostředky z prodeje pozemku použil na koupi rodinného domu (nějaké prostředky mu ještě z prodeje pozemku zůstaly). Příjem z prodeje pozemku je pro pana Nováka osvobozen pouze částečně (v poměru vynaložených prostředků na koupi rodinného domu). Neosvobozenou část je pan Novák povinen zahrnout do daňového přiznání za rok 2022 jako tzv. ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů.

Toto krátké shrnutí přibližuje možnosti pro osvobození z prodeje nemovité věcí, a to i na praktických příkladech. Uvedené shrnutí však nenahrazuje posouzení daňovým poradcem a není vyčerpávající. Došlo u Vás k vypořádání spoluvlastnictví na nemovité věci a nevíte si rady, jak postupovat? Prodal / -a jste družstevní byt a nevíte, zdali se podmínky pro osvobození posuzují stejně? Prodal / -a jste nemovitou věc, kterou jste nabyl / -a na základě dědického řízení a nevíte, jakou roli to hraje v rámci posouzení časového testu pro osvobození? Na tyto i další praktické dotazy Vám rádi odpovíme, neváhejte se na nás obrátit!

Michaela Kozminská                                                   Tomáš Brůček
kozminska@edmutilitas.cz                                          brucek@edmutilitas.cz